Sélectionner une SCPI correctement.

Bien sélectionner une SCPI

Produit de diversification par excellence, réputé performant et résilient, la pierre papier n’en comporte pas moins certains risques qu’il convient de rappeler. Ni le rendement ni le capital ne sont garantis. Pis, la liquidité de placement peut faire défaut. En effet, en période de crise, les demandes de retrait ont tendance à s’envoler tandis que la collecte marque le pas. Pour éviter cet écueil, misez prioritairement sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont les volumes de souscription sont dynamiques et soyez sélectif.

Surtout, évitez de choisir les produits en fonction du seul taux de distribution, un marqueur de performance dont la régularité n’est pas assurée s’il est bâti sur des fondations fragiles. Etudiez également les indicateurs secondaires, y compris extrafinanciers : ils renseignent sur la solidité du fonds analysé et sa stratégie. Pris dans leur globalité, ils permettent de jauger la capacité de la SCPI à créer de la valeur sur une longue période.

Les indicateurs financiers

Les rapports annuels et bulletins trimestriels fournissent toute une batterie de ratios financiers qui éclairent sur les performances des SCPI et leur santé réelle. Voici ceux à étudier en priorité.

Le taux de distribution

Calculé en divisant le dividende annuel parle prix de souscription au 1er janvier de l’année considérée, cet indicateur donne une idée assez précise de la performance d’une SCPI sur un exercice. Attention toutefois à l’origine des revenus distribués. Ceux-ci proviennent généralement des loyers encaissés. Mais ils peuvent aussi être issus d’éléments exceptionnels (recours aux réserves, distribution de plus-values). Dans un souci de transparence, l’organisation professionnelle Aspim préconise aux gestionnaires de mentionner la part, en pourcentage, des revenus non récurrents de la distribution. Ce qui permet d’évaluer la pérennité du rendement affiché, même si certains fonds à la stratégie opportuniste parviennent à générer des plus-values régulièrement.

Rappelons que le taux de distribution est basé sur les dividendes bruts. La fiscalité peut grignoter une part significative de la performance. Ce sera moins le cas des SCPI internationales quine sont pas assujetties aux prélèvements sociaux, et dont la fiscalité est allégée par rapport aux produits investis en France, grâce aux conventions fiscales qui permettent d’éviter la double imposition.

La performance globale

On l’oublie trop souvent : la revalorisation du patrimoine constitue un vecteur essentiel de performance pour les associés de SCPI. Un nouvel indicateur, le rendement global immobilier (RGI) intègre ce paramètre en ajoutant, au taux de distribution, la variation de la valeur de réalisation (correspondant à la valeur d’expertise des actifs). En 2021, le RGI moyen du marché s’est élevé à 5,85 %, incluant un taux de distribution de 4,49 % et une augmentation de la valeur de réalisation de 1,36 %, selon l’Aspim. D’aucuns objecteront que cet indicateur de performance globale est trompeur puisqu’il ne mesure pas ce que l’épargnant touche réellement. Raison pour laquelle ils lui préfèrent une autre formule, calculée en additionnant, au taux de distribution, l’évolution de la valeur du prix de souscription. C’est plus concret.

Pour détecter les SCPI susceptibles de donner un coup de pouce au prix de la part, il est intéressant de mesurer l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution d’une SCPI (la valeur de réalisation plus les frais que le gérant devrait dépenser pour reconstituer le patrimoine à l’identique). Si cet écart est proche de 10 %, limite maximale autorisée, on parle de décote : la SCPI doit logiquement revaloriser le prix de souscription à plus ou moins long terme.

Le taux de rendement interne

Si le RGI fournit une estimation de la création de valeur annuelle pour l’associé (voir point précédent), le taux de rendement interne (TRI), lui, mesure la rentabilité annualisée d’une SCPI, sur une période donnée (généralement 3 ans, 5 ans ou 10 ans). Il est calculé à partir des flux financiers perçus par l’investisseur et des frais supportés, notamment ceux de souscription. Le TRI est un indicateur assez fiable pour mesurer le rendement financier d’un produit à partir des performances passées. Il peut se retrouver dans le rapport annuel, dès lorsque la SCPI a au moins cinq ans d’existence. Il peut également figurer dans ses bulletins trimestriels.

Comme la méthode de calcul est identique d’une SCPI à l’autre, le TRI est précieux pour établir des comparaisons entre produits. Voire avec d’autres placements. Sur dix ans, le TRI moyen des SCPI s’élève ainsi à 5 %, supérieur à celui des logements en France (4,8 %), aux obligations et à l’assurance vie (2 % chacune), mais inférieur à celui des actions (12,4 %), selon l’IEIF.

Le taux d’occupation financier

Assez proche du taux d’occupation classique, qui mesure la vacance physique, le taux d’occupation financier permet de savoir si les actifs d’une SCPI sont loués, s’ils sont en attente de locataire ou encore s’ils vont être vendus. Selon la nouvelle méthode de calcul du taux d’occupation financier (TOF), appliquée depuis le 1er janvier 2022, seuls les locaux non occupés en recherche de locataires sont classés comme vacants. En revanche, les locaux en franchise de loyer ou mis à disposition d’un futur locataire sont désormais répertoriés comme occupés. Idem pour ceux vacants sous promesse de vente ou en restructuration.

LE TOF indique le poids de la vacance locative et s’analyse sur la durée

Dans les différents documents financiers transmis aux associés, les SCPI mentionnent cet indicateur, en précisant la ventilation de cette occupation financière. Le TOF doit être analysé de manière dynamique, sur plusieurs années. Une amélioration régulière souligne la capacité de la SCPI à créer de la valeur. S’il est durablement bas, cela peut refléter une difficulté à relouer les actifs, ce qui signale un scénario très dangereux.

Le report à nouveau

En principe, les SCPI ne distribuent pas tous leurs bénéfices aux associés. Elles affectent une partie du résultat net à une réserve appelée comptablement le report à nouveau (RAN). Il s’agit d’un « coussin » financier qui permettra notamment à la SCPI de continuer à assurer la stabilité du niveau de dividende à ses porteurs de parts. Cette réserve peut être employée afin de compléter la distribution en cas d’évènements imprévus ou de pertes temporaires de revenus, à l’occasion d’une vacance locative ou lorsque des franchises de loyers sont accordées à des locataires, par exemple.

Le RAN est généralement exprimé en euros, rapporté au nombre de parts. Ce qui permet notamment d’apprécier, à une date donnée, à combien de mois de distribution correspond la réserve du fonds. Lorsque le RAN équivaut au moins à un trimestre de distribution, on est en présence d’une SCPI offrant des garanties de revenu pérenne.

Le taux d’endettement

Comment déterminer si la stratégie d’investissement d’une SCPI est risquée ou effectuée en « bon père de famille » ? Au-delà de l’analyse de la typologie, de l’emplacement et de la qualité des actifs, un bon moyen consiste à identifier comment les acquisitions ont été financées. Si seuls des fonds propres ont été utilisés, pas de problème : les associés ne supportent pas de risque de perte en capital supérieur à leur investissement.

Mais dans le cas où le fonds a eu recours à des financements bancaires, cela est potentiellement dangereux, compte tenu de la présence de créanciers. Attention, il ne s’agit pas ici de dénigrer l’endettement : l’effet de levier de l’emprunt permet d’ailleurs aux SCPI d’améliorer leurs performances. C’est grâce à cette stratégie que certaines d’entre elles peuvent afficher des taux de distribution de 6 % ou plus. Mais si le ratio d’endettement loan-to-value (dettes comparées à la valeur des actifs) est supérieur à 35 %, le risque intrinsèque devient très élevé. Autant le savoir pour investir en connaissance de cause.

Les indicateurs qualitatifs

Plus subjectifs ou moins facilement mesurables que les indicateurs financiers, les critères extrafinanciers n’en sont pas moins cruciaux. Car ils renseignent sur la perennité de la distribution des dividendes et des performances d’une SCPI.

La dispersion du patrimoine

Ce concept permet d’appréhender le risque de dégradation des indicateurs de gestion d’une SCPI. Plus le patrimoine du fonds analysé est diversifié, tant en termes de typologie d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, santé…), de baux ou de géographie, et plus la notion de mutualisation des risques devient concrète. Il est d’ailleurs intéressant de noter que les SCPI « diversifiées » réalisent généralement de meilleures performances que les SCPI de bureaux ou de commerce. Au deuxième trimestre 2022, les premières ont généré un taux de distribution annualisé de 5,20 %, quand les dernières ont produit des performances de 3,92 % et 4,28 % respectivement. Seules les SCPI investies en logistique et locaux d’activités ont fait mieux, à 5,42 %.

Pour obtenir une bonne dispersion du patrimoine, certaines SCPI investissent dans des actifs de petite taille (de 5 à 15 millions d’euros, voire moins). Ce qui présente un autre avantage : ils se révèlent généralement plus rentables que les gros immeubles, où la concurrence à l’achat est supérieure.

L’efficience thermique des actifs

Il y a quelques années, et surtout avant l’apparition du label ISR (investissement socialement responsable) en 2020, rares étaient les fonds immobiliers qui intégraient la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et la réduction de la consommation énergétique des bâtiments dans leurs priorités stratégiques. Encore moins celles qui en faisaient un argument pour les épargnants. Une exception: la SCPI PFO (de Perial AM) qui mettait le développement durable au cœur de sa stratégie de gestion. Ce produit est logiquement sur le podium de notre Grand prix de la durabilité (voir p. 44).

Désormais, rares sont les gérants qui font l’impasse sur la question environnementale. Pour deux raisons. Réglementaire, d’abord, alors que le décret tertiaire contraint les fonds immobiliers à presser le pas en la matière: la consommation énergétique des bâtiments devra être réduite de 40 % d’ici à 2030, et de 60 % en 2050. Economique enfin, alors que les locataires sont devenus beaucoup plus regardants sur l’efficience thermique, crise énergétique oblige. Conséquence pratique : avant d’investir dans une SCPI, mieux vaut s’assurer que son parc d’actifs n’est pas en état d’obsolescence avancé.

La sobriété énergétique est devenue un gage de rentabilité économique

La gouvernance

Sous ce terme fourre-tout se cache une part importante de la valeur d’une SCPI. Et pour cause. La qualité des équipes de gestion d’un fonds détermine la capacité de celui-ci à délivrer de solides performances sur la durée.

Cela a été mis en exergue en 2020, lorsque la pandémie amis à mal subitement la solvabilité de nombreuses entreprises. Grâce aux liens tissés avec leurs locataires, les meilleures sociétés de gestion ont vite pu négocier avec eux et optimiser le taux de recouvrement des loyers, pour revenir plus rapidement que les autres à une situation normale. La gouvernance, correspondant au « G » des critères ESG, fait aussi écho à l’éthique des affaires, aux secteurs d’activité des locataires, à la gestion de la chaîne de sous-traitance et d’approvisionnement. Ils renvoient également aux engagements avec les différentes parties prenantes, dont les associés. Notez en tout cas qu’une forte rotation des équipes dans une société de gestion n’est généralement pas bon signe.

La liquidité des parts

Même si la SCPI est un placement de long terme, avec une durée de détention conseillée de huit ans, il convient d’emblée de penser à une revente éventuelle, en raison des circonstances de la vie qui peuvent conduire à des arbitrages patrimoniaux. Raison pour laquelle nous déconseillons à nos lecteurs de s’aventurer sur les produits à capital fixe, par nature peu liquides.

Quant aux SCPI à capital variable, la liquidité n’est pas non plus toujours évidente. Pour que les demandes de retraits puissent être honorées parla société de gestion, il faut en effet que la collecte soit d’un montant au moins équivalent aux cessions. C’est le cas des grandes capitalisations (plus d’un milliard d’encours) et des SCPI portées sur des thématiques en vogue comme la santé ou la logistique. Pour éviter les risques d’illiquidité, mieux vaut s’assurer qu’il n’y a pas de parts en attente de cession et que la dynamique sur la collecte ne repose pas seulement sur un effet de mode. Précision utile : pour un investissement en SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, la questionne se pose pas puisque c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.