Versailles, le paradis des familles

La Ville du mois

Versailles, le paradis des familles

Versailles, le paradis des familles

Le quartier Saint-Louis, cœur historique de Versailles, est l’un des plus animés, avec de nombreux commerces

Ce qu’il y a de plus beau à Paris, c’est Versailles ! Cette célèbre boutade de l’historien et académicien Pierre de Nolhac, conservateur du musée du château de 1892 à 1920, illustre le magnétisme qu’a toujours exercé la ville du Roi-Soleil. En particulier auprès de Parisiens lassés de l’agitation de la capitale et en quête d’espace, d’air pur, de verdure et d’authenticité. Crise sanitaire oblige, ce pouvoir d’attraction n’a d’ailleurs jamais été aussi prégnant : « Versailles est aujourd’hui la star montante de l’Ouest parisien , note Jean-Charles Dubillon, conseiller immobilier chez Paris Ouest Sotheby’s Realty. Les prix, déjà élevés, ont continué de grimper en 2021, avec un marché toujours très dynamique, tous secteurs confondus. »

Si la ville ne peut rivaliser avec Paris pour son offre culturelle, elle compte d’autres atouts qui lui permettent de tirer son épingle du jeu. A commencer par le patrimoine architectural exceptionnel de ses quartiers historiques (Saint-Louis et Notre-Dame). De plus, Versailles peut s’enorgueillir d’une offre de transports pléthorique, avec cinq gares ferroviaires et un réseau de bus très dense. Elle déploie par ailleurs une vie commerçante sans égale en Ile-de-France, avec son marché réputé. Enfin, son offre d’enseignement, en particulier de lycées, n’a rien à envier à celle de la Ville lumière.

Mises bout à bout, ces qualités, auxquelles s’ajoutent un environnement boisé et l’attrait du parc du château, forment un cadre de vie idyllique pour des familles. Du moins pour celles qui en ont les moyens. Car Versailles se mérite. « Le budget standard de cette clientèle, qui rêve aujourd’hui d’acquérir une maison, se situe entre 850 000 euros et 1,2 million d’euros », précise Karine Abrami, coresponsable de l’agence Declair Immobilier, en plein cœur du quartier résidentiel de Porchefontaine. Cette professionnelle confie cependant avoir été contactée récemment par des Parisiens ayant vendu leur appartement et recherchant une maison à Versailles pour une enveloppe comprise entre 1,4 et 1,5 million. Les critères de cette famille : 160 mètres carrés, quatre chambres, un garage et un emplacement proche des axes routiers et des gares.

Ce type de demande, Jean-Charles Dubillon en reçoit fréquemment. « Il y a un appétit très fort pour les maisons », constate ce fin connaisseur des biens de prestige à Versailles. Face à la rareté de ces produits dans le quartier convoité de Notre-Dame, dont le mètre carré peut atteindre la barre des 10 000 euros (dans des hôtels particuliers, notamment), les acquéreurs se reportent sur les secteurs adjacents de Clagny-Glatigny ou de Montreuil. Les prix grimpent souvent à plus de 1,5 million compte tenu des surfaces, comme cette maison en pierre meulière du XIXe siècle, plus de 300 mètres carrés avec un beau jardin arboré, à Clagny, vendue par Sotheby’s à environ 2,5 millions. Plus « abordable », Porchefontaine offre une grande variété de biens. « Le ticket d’entrée se situe à moins de 400 000 euros environ pour de petites maisons agencées en hauteur, de 60 mètres carrés, avec un petit bout de jardin et proches de la voie de chemin de fer », souligne Karine Abrami.

S’agissant des appartements, ils sont convoités par des budgets plus modestes (tout étant relatif !), jusqu’à 800 000 euros généralement. Les amateurs du cachet de l’ancien et de la vie animée préfèrent Notre-Dame ou Saint-Louis. « Certains clients ne jurent que par ces deux quartiers », rapporte madame Abrami. Pour ceux qui privilégient le confort plus moderne, les choix se portent sur les zones les plus résidentielles (Clagny-Glatigny, Montreuil, Porchefontaine), avec des prix qui tournent plutôt autour de 7 000-7 500 euros le mètre carré.

Autre typologie d’acquéreurs, les investisseurs ciblent le centre pour de la location aux étudiants ou de courte durée, ainsi que le quartier des Chantiers (autour de la gare du même nom) pour les actifs. Ce dernier, qui bénéficie d’un vaste programme de rénovation, jouit des plus belles opportunités en termes de rentabilité (5 % brut) et de perspectives de plus-values. Cependant, le nouveau DPE et la loi Climat et Résilience ont entraîné depuis l’été dernier un coup de frein sur les projets d’investissement locatif. « Le parc immobilier est ancien et cette réforme perturbe, analyse Karine Abrami. En pratique, il est difficile d’améliorer l’efficience énergétique des logements compte tenu des exigences urbanistiques qui privent les Versaillais de la possibilité de doublages extérieurs ou de panneaux solaires, par exemple. »

Le parc immobilier est ancien et la réglementation énergétique freine l’investissement

Dernière contrainte pour ces investisseurs : l’impérieuse nécessité de proposer des appartements au goût du jour. Car les locataires sont exigeants. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir des biens sans éléments de confort, tels que cuisine équipée et salle de bains récentes, même très bien placés au cœur de Versailles, rester vides de longs mois. Autant le savoir.