Se faire plaisir sans hypothéquer l’avenir

Se faire plaisir sans hypothéquer l'avenir

Se faire plaisir sans hypothéquer l’avenir

Anne et Damien souhaitent acheter une résidence secondaire, tout en conservant leur patrimoine immobilier locatif qui assure une bonne partie des revenus du foyer.

Penser désormais à soi. C’est avec cette idée en tête qu’Anne et Damien ont contacté notre rédaction. Après avoir élevé cinq enfants (et financé leurs études), nos lecteurs, installés en Bretagne, souhaiteraient acquérir une résidence secondaire à même d’accueillir toute la famille, notamment les futurs petits-enfants. L’objectif serait de trouver un bien plus proche de l’océan que ne l’est leur résidence principale (située entre Rennes et Nantes), sans quitter la Bretagne. Car Anne et Damien, respectivement 58 et 56 ans, sont attachés à leur région.

Originaire du Nord de la France et passé par l’Ile-de-France au début de sa carrière, Damien est arrivé dans l’Ouest du pays il y a près de trente ans. Une destination due à une opportunité professionnelle mais aussi aux origines de son épouse. Pendant vingt-cinq ans, il a œuvré dans un cabinet comptable où il a conseillé et accompagné de nombreux clients du monde agricole. Aujourd’hui, l’accompagnement reste son leitmotiv mais dans un domaine différent. Après une reconversion professionnelle il y a deux ans, Damien est devenu mandataire judiciaire à la protection des majeurs. Concrètement, dans ce poste à mi-temps, il est chargé de la gestion administrative et du suivi de plus de 80 dossiers de personnes sous tutelle.

Après avoir passé des années à aider les autres (qu’il s’agisse de ses enfants, de ses clients ou aujourd’hui de personnes protégées), il est donc bien légitime que Damien ait envie de penser à lui. Tout comme son épouse, qui a mené une carrière d’infirmière scolaire qu’elle a dû interrompre une dizaine d’années pour élever ses cinq enfants. Reste que si tous deux ont construit pas à pas un joli patrimoine qui leur permet d’aborder l’avenir avec sérénité, ils ont besoin d’y voir clair pour mettre en route leurs projets. D’autant qu’en dehors de l’achat d’une résidence secondaire, Damien souhaiterait sécuriser un peu plus la situation de son épouse (notamment en vue de la retraite) et éventuellement aider ses enfants en cas de projet d’acquisition immobilière.

Le premier point qui nous a alertés concerne les liquidités placées sur des livrets. A 138 000 euros, elles représentent un an et neuf mois de dépenses. Or, il serait suffisant de ne maintenir ici « que » 70 000 à 75 000 euros (un peu moins d’un an). D’autant que les financements en cours vont progressivement s’éteindre. Le couple pourrait ainsi libérer quelque 65 000 euros pour d’autres projets.

L’objectif de Damien : consolider la situation de son épouse, surtout à la retraite, et être en mesure d’aider ses enfants à acquérir un bien immobilier

Des rendements locatifs bruts compris entre 8 et 10 %

Le couple dispose en outre de nombreux placements locatifs en direct et via une société civile immobilière familiale (détenue à 90 %) et une SARL familiale (détenue à 40 %). Ces investissements lui procurent d’ailleurs les deux-tiers de ses revenus. Un vrai plus en vue de la retraite. Il est aussi à noter que ces biens offrent des rendements bruts compris entre 8 et 10 % assortis de divers avantages fiscaux (Denormandie notamment…). Au vu du bilan de cette poche immobilière et des rendements moyens actuels du secteur, nous ne pouvons que conseiller à Damien de poursuivre l’exploitation de ses biens. Cela nous semble d’autant plus judicieux que notre lecteur assure sans aucun souci la gestion locative du parc, le suivi des rénovations… tout comme l’entretien et la plantation des terres agricoles dont il a fait l’acquisition.

La situation changerait en revanche si Anne devait un jour se retrouver seule. « La gestion des biens immobiliers serait certainement une charge trop lourde pour elle », confie notre lecteur, qui s’inquiète aussi de savoir si son épouse aurait suffisamment de revenus. Les financements étant assurés à 50 % et le budget d’un veuf pouvant être estimé à 70 % des dépenses communes du couple (norme d’indemnisation administrative), Anne aurait a priori besoin de 45 000 euros par an. Hormis son salaire ou sa (petite) retraite, elle pourrait compter sur les 70 000 euros de revenus locatifs en optant pour l’usufruit du patrimoine du conjoint et serait largement excédentaire, mais au prix d’une gestion contraignante.

De ce fait, nous conseillons au couple de conserver ses biens jusqu’à l’arrivée à terme des dispositifs fiscaux puis de vendre une partie de ce parc pour en réinvestir le produit dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Anne aura ainsi une gestion facilitée sur une partie du patrimoine en cas de décès de son mari. Certes, le rendement sera moindre par rapport au parc actuel (de 4 à 5 % environ, contre 8,5 %). Mais son budget restera largement dans le vert. Un arbitrage sur 200 000 euros fera par exemple perdre 8 000 euros de revenus au foyer, soit bien moins que son excédent d’épargne (seul ou à deux).

Il ne serait pas pertinent de proposer dès aujourd’hui une sélection précise de SCPI alors que l’investissement ne se fera que dans quelques années. Damien pourra le moment venu se fier à nos palmarès et aux conseils de l’intermédiaire choisi. Mais au vu du profil du couple, nous pouvons d’ores et déjà lui recommander de pousser le curseur sur des segments défensifs comme la santé. Notons également que cette bascule progressive sera tout aussi profitable à Damien dans la mesure où, l’âge avançant, la charge de gestion deviendra certainement de plus en plus pesante. Sans compter qu’une fois les dispositifs fiscaux terminés, le rendement net de l’immobilier locatif s’amenuisera.

Les SCPI seront une bonne solution pour alléger la gestion le moment venu

L’assurance vie, un produit plus souple que la pierre

Evidemment, nous n’oublions pas qu’en dépit des revenus suffisants qu’il procurera à Anne si elle se retrouve seule, ce patrimoine manquera de liquidités en cas de coup dur. En parallèle, nous suggérons dès lors à Damien d’investir dans un produit plus souple que l’immobilier et plus rémunérateur que les livrets : un contrat d’assurance vie. En souscrivant en co-adhésion avec dénouement au second décès, le survivant disposera d’une enveloppe dans laquelle il pourra puiser pour compléter son budget. Pour l’alimenter, le ménage ayant 27 000 euros de capacité d’épargne annuelle, il pourrait aisément placer 15 000 euros par an sur un tel support. A l’horizon de la retraite (dans cinq ans), il aurait ainsi 79 000 euros en prenant des hypothèses de rendement prudentes (2%).

Pour le choix du contrat, nous avons l’habitude de préconiser les supports en ligne, peu coûteux en frais et dynamiques. Mais Damien ayant insisté sur sa relation privilégiée avec sa conseillère de banque privée et son peu de goût pour la gestion à distance, il nous paraît plus sage de l’orienter vers son réseau. Pour lui, la confiance inspirée par l’interlocuteur prime en effet sur la performance financière. Il lui faudra simplement veiller à négocier de faibles frais de versement.

Ces éléments d’organisation patrimoniale étant traités, nous en arrivons donc à la résidence secondaire. Anne et Damien voudraient y consacrer 300 000 euros. Ils pensent pour cela vendre un actif immobilier pour 100 000 euros et disposent d’excédents de liquidités, ainsi que de placements (plan d’épargne en actions, compte-titres, plan d’épargne logement). Le solde pourrait provenir d’un financement bancaire. « La SCI générant 2 000 euros de revenus par mois et n’étant pas endettée, j’aurais la possibilité de lever par ce biais 100 000 euros, d’après ma banque », explique Damien. Il sera toutefois utile de refaire un bilan car cette suggestion date d’il y a quelques mois et les règles de financement se sont durcies récemment (voir Focus, p. 66). Cet aspect nous semble d’autant plus critique que le couple a actuellement un taux d’endettement de 39 %.

Gestion, rénovations, entretien, plantations… Damien assure sans problème. Si ce n’est pour financer la résidence secondaire, il n’a aucune raison de vendre un bien locatif

En résumé, il conviendra de voir ce que nos lecteurs peuvent réellement emprunter. Cela constituera le point de départ du montage. Et ce sont les actifs financiers détenus par ailleurs qui pourront servir de variable d’ajustement. En mobilisant tous ses actifs financiers et ses excédents de liquidités (hors épargne de précaution), le foyer pourra investir jusqu’à 180 000 euros. Pratiquement de quoi acheter une résidence secondaire en ajoutant la maison à vendre (100 000 euros). Peut-être faudra-t-il donc sacrifier le PEL, même si ce dernier rapporte encore 2,5 % brut (1,75 % net). Un arbitrage sera ici à faire en fonction du montant pouvant être emprunté, voire en fonction du coût réel de l’emprunt.

Damien nous a aussi questionné sur le cadre à utiliser. Sachant que les enfants pourraient à terme conserver cette résidence secondaire, nous lui suggérons de passer par une SCI (nouvelle ou existante). Cela leur évitera de se retrouver en indivision et facilitera la gestion de ce bien commun à la famille.

Aucune urgence à engager la transmission aux enfants

Reste la problématique de la transmission. Très clairement, à court terme, nos lecteurs ne pourront mener de front un achat de résidence secondaire et des donations aux enfants. La seule solution serait de sacrifier une partie du patrimoine locatif mais cela les priverait de revenus nécessaires. Dans ces conditions, nous suggérons de renvoyer cette question à un horizon de quatre à cinq ans. Cette réponse peut étonner car nous conseillons régulièrement d’anticiper les transmissions. Néanmoins, il n’y a ici aucune urgence. Une succession sur le patrimoine actuel ne coûterait quasiment pas de droits aux cinq enfants. De surcroît, « il n’y a aucun besoin précis de leur côté pour l’instant », rappelle Damien.

D’ici à cinq ans, le couple aura retrouvé une capacité d’épargne avec l’arrivée à terme de plusieurs financements et il disposera d’une réserve de capital sur son assurance vie. Il aura alors tout loisir d’aviser en fonction des contraintes des enfants. Au-delà de la traditionnelle donation en une fois, une solution pourra par exemple consister à prendre en charge un financement pour le compte d’un enfant, comme les parents l’ont déjà fait l’an passé au profit d’un membre de la fratrie.


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